stavbna pravica

Stavbna pravica in računovodski standardi

Nastanek današnjega članka je spodbudilo nehoteno sodelovanje v razpravi o prodaji stavbne pravice iz stečajne mase podjetja Betnava, d. o. o. Prodana je bila za skromnih 10.000 evrov, kar je razpravljavce zelo razburilo, saj je bila po navedbah novinarja  v bilanci stanja podjetja izkazana v višini 2 milijonov evrov. In o tej pravici bomo pisali v nadaljevanju. Predstavili bomo, kako jo vidi Odbor za pojasnjevanje mednarodnih standardov računovodskega poročanja (OPMSRP, angl. IFRIC). 

Stavbna pravica v slovenskem bilančnem pravu

Stavbna pravica je pomemben institut na področju stvarnega prava, ki ga ureja v letu 2003 sprejet Stvarnopravni zakonik (SPZ). Stavbna pravica sodi v skupino petih stvarnih pravic, med katerimi je najpomembnejša lastninska pravica. Stavbna pravica je omejena stvarna pravica, ki se lahko samostojno prenaša, je časovno omejena (sme trajati več kot devetindevetdeset let), mogoče jo je podedovati, odsvojiti in načeloma je odplačna.

Stavbna pravica omogoča posamezniku, bodisi fizični osebi ali pravni, gradnjo nad ali pod zemljiščem, ki ni v njegovi lasti. Do ustanovitve stavbne pravice prihaja, kadar ni mogoče vzpostaviti lastninske pravice ali pa ta ni smiselna. V Sloveniji so stavbne pravice pogosto dodeljene na zemljiščih v lasti občin za zelo nizko nadomestilo (gradnja domov za starejše, športni objekti …) in pa med povezanimi podjetji v skupini podjetij oziroma med lastniki podjetij kot fizičnimi osebami in njihovimi podjetji. Pri tovrstnih pogodbah so cene praviloma tržne. 

V okviru davčne zakonodaje in računovodskih standardov smo imeli in še vedno imamo v zvezi s stavbno pravico kar nekaj težav. Najprej nismo vedeli, kam naj jo umestimo glede obdavčitve z davkom na dodano vrednost – ali naj bo dobava blaga ali naj jo obravnavamo kot storitev. 

Nato pa je prišlo do nasprotujočih si strokovnih razlag o računovodski obravnavi stavbne pravice, ko so bile v Zakonu o davku od dohodkov pravnih oseb ukinjene davčne olajšave za investiranje v nepremičnine, ohranjene pa so bile olajšave za investiranje v neopredmetena sredstva. FURS je zastopal stališče, da stavbna pravica ni neopredmeteno sredstvo. Nekateri drugi strokovni krogi pa so zastopali stališče, da gre za pravico, in torej neopredmeteno sredstvo. Davčno dilemo je razrešil tretji odstavek 55.a člena tega zakona, ki navaja, da se za neopredmetena sredstva iz prvega odstavka tega člena ne štejejo stvarne pravice na nepremičninah ter druge podobne pravice. 

Ob pregledu sodne prakse naletimo kar na nekaj sodb, ki se ukvarjajo s stavbno pravico. Tako se v eni od sodb razpravlja o tem, kdo je zavezanec za plačilo nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča. Pojavljajo se torej nova davčna vprašanja, ki doživljajo različne razlage. To so področja, ki jih moramo urediti znotraj Slovenije. Na področju računovodenja pa rešitve prihajajo tudi iz tujine.

Kako deluje Odbor za pojasnjevanje mednarodnih računovodskih standardov (OPMSRP)

V praksi se uporabnikom računovodskih standardov pojavljajo številna vprašanja. V okviru zbirke MSRP je določen postopek obravnave predlogov in vprašanj uporabnikov glede posameznih računovodskih standardov. Uporabniki naslovijo vprašanja na OPMSRP, ki se po (dolgotrajnem) postopku odloči, ali je vprašanje take narave, da je nanj mogoče odgovoriti z uporabo obstoječih standardov ali je morda potrebna izboljšava standardov ali pa celo sprejetje povsem novega standarda. 

Vsi dnevni redi in zapiski obravnav so javno dostopni – IFRS.org. Potek razprav in pa ugotovitve so lahko stroki v veliko pomoč, saj vprašanja prihajajo z vsega sveta, odgovori pa so relevantni tudi za uporabnike zbirke SRS. Seveda je vedno veliko vprašanj s področja standardov, ki so bili sprejeti nedavno. Tako je zanimiv odgovor s področja najemov, ki ga bomo povzeli v nadaljevanju.

Stavbna pravica in najemi (OPMSRP, junij 2019)

VPRAŠANJE UPORABNIKA

Odbor je prejel prošnjo za presojo pogodbe o uporabi podzemne površine (angl. subsurface right). S to pogodbo upravljavec plinovodov (stranka) pridobi pravice za postavitev le-teh v podzemne površine za obdobje 20 let, in za to pravico plačuje nadomestilo. V pogodbi je natančen popis zemljišč – dolžina, širina in globina površin, ki jih bo stranka uporabila za namestitev plinovodov. Lastnik zemljišča obdrži pravico do uporabe zemljišča nad plinovodi, vendar nima pravice do dostopa do podzemnih površin oziroma do spreminjanja načina rabe podzemnih površin v celotnem 20-letnem obdobju. Stranka ima pravico izvajati tehnične preglede, popravila in vzdrževanje plinovodov, pri čemer jih v primeru poškodb lahko nadomesti z novimi.

Predlagatelj sprašuje o uporabi standardov. Sprašuje, ali naj uporabi MRS 16 – Opredmetena osnovna sredstva, MRS 38 – Neopredmetena sredstva ali pa morda katerega od drugih standardov.

ODGOVOR OPMSRP

Odbor odgovarja, da MSRP 16 – Najemi zahteva, da se ta standard uporabi pri vseh najemih z redkimi izjemami. Obravnavana pogodba ne vsebuje nobene od izjem, naštetih v MSRP 16.4 (kratkoročni najemiin najemi majhnih vrednosti). Odbor je v svojem odgovoru poudaril, da so podzemne površine opredmeteno sredstvo. Torej, če pogodba ustreza definiciji najema, potem je treba najprej uporabiti MSRP 16 in šele nato ostale standarde.

V skladu z MSRP 16.9 (enako v SRS) je pogodba najemna pogodba oziroma vsebuje najem, če se z njo prenaša pravica do obvladovanja uporabe določenega sredstva za določeno obdobje v zameno za nadomestilo. 

Podzemne površine so zmogljivostni del sredstva, ki se šteje za identificirano sredstvo, če je fizično ločen. In podzemne površine so fizično ločene od nadzemnih površin zemljišča. Tako je tudi stavbna pravica zmogljivostni del zemljišča.

MSRP 16.B9 navaja, da je treba pri ocenjevanju, ali se s pogodbo za določeno obdobje prenaša pravica do uporabe identificiranega sredstva, oceniti, ali ima stranka v celotnem obdobju uporabe hkrati:

  • pravico pridobiti vse pomembne gospodarske koristi od uporabe identificiranega sredstva in

  • pravico usmerjati uporabo identificiranega sredstva.

Stranka na podlagi zadevne pogodbe obvladuje uporabo identificiranega sredstva in pridobiva vse gospodarske koristi, saj ima izključno pravico do uporabe sredstva v 20-letnem obdobju

V skladu z MSRP 16.B24 ima stranka pravico do usmerjanja uporabe identificiranega sredstva v celotnem obdobju uporabe samo, kadar ima v celotnem obdobju uporabe pravico usmerjati način in namen uporabe sredstva oziroma so pomembne odločitve o načinu in namenu uporabe sredstva določene vnaprej in ima stranka v celotnem obdobju uporabe pravico upravljati sredstvo (ali usmerjati druge, da upravljajo sredstvo tako, kot določi ona), ne da bi imel dobavitelj pravico spreminjati ta navodila za delovanje. 

Zadevna pogodba vsebuje člene, v katerih je bila raba podzemnih površin vnaprej določena (postavitev plinovoda) in določene so tudi vse pravice glede posegov v podzemne površine zaradi popravil in vzdrževanja. 

Na podlagi teh ugotovitev je odbor zaključil, da je za zadevno pogodbo primerna uporaba MSRP 16 – Najemi.

Še nekaj besed o omenjenem članku slovenskega novinarja

Branje članka je bilo zanimivo, saj se poleg prodaje stavbne pravice ukvarja tudi s plačili čebelarskega društva v višini 800 evrov mesečno za “uporabo zemljišča in postavitev čebelnjaka”. Brez poznavanja vsebine pogodbe lahko ugibamo, ali gre za služnostno pravico ali stavbno pravico. Upajmo, da lastnike sosednjih parcel ta članek ne bo spodbudil k zaračunavanju uporabe njihovih zemljišč, saj čebele prav gotovo tudi te uporabljajo za svojo “pridobitno” dejavnost.

Za kakšen resen komentar članka, ki je spodbudil razpravo ob jutranji kavi v lokalni kavarni, imam premalo informacij. Prav enako pa se je verjetno godilo novinarju, ki je članek napisal. Le da njemu manjka tudi osnovno poznavanje instituta stvarnih pravic in pa finančne matematike, saj navaja kar nekaj trditev – pri tem se sklicuje na osnovnošolsko matematiko, kako bi se dalo premoženje podjetja v stečaju oplemenititi. Žal z osnovnošolsko matematiko in pomanjkanjem podatkov težko pridemo do rezultata. Zato vas vabimo, da tudi sami pridobite potrebno znanje za računovodsko obravnavo najemov.

 

ILU_SQ_EXCEL_NAJEMI.jpg

BREZPLAČNA DELAVNICA
NAJEMI – AKTUALNE TEME IN PROGRAMSKA PODPORA

17. 9. 2019 | 9:00 - 11:30 | LJUBLJANA

Silva Koritnik Rakela, Žiga Našič