finančni najem

Prehod na nov standard o najemih bo spremenil bilance stanja

Uvod

Blog v katerem sem pisala o razliki med prodajo in povratnim najemom v skladu s sedaj veljavnim standardom, ki ureja najeme (MRS 17) in novim standardom (MSRP 16), je očitno številne bralce spodbudil, da so že začeli razmišljati, kaj bo ta sprememba pomenila za njihove računovodske izkaze

Ob prehodu bo treba skoraj vse obstoječe poslovne najeme pripoznati v bilanci stanja na enak način, kot so sedaj pripoznani finančni najemi. Izjema so le kratkoročni najemi in najemi majhnih vrednosti. Zato bomo v nadaljevanju predstavili možne načine prehoda.

Možni načini prehoda

Ob prehodu iz MRS 17 na MSRP 16 sta na voljo dve možnosti [MSRP 16.C5], izmed katerih najemnik izbere eno in jo dosledno uporablja za vse najeme, pri katerih je najemnik. Pri drugi možnosti sta na voljo dva načina merjenja pravice do uporabe. Torej so pravzaprav trije načini prehoda na MSRP 16.

Prva možnost je uporaba standarda za nazaj za vsako predhodno poročevalsko obdobje [MSRP 16.C5/1-a)]. To pomeni, da se poslovni najem meri ob upoštevanju predpostavljene obrestne mere za izposojanje na datum začetne uporabe standarda. V računovodskih izkazih na dan prehoda sta tako zneska pravice do uporabe in obveznosti iz najema različna. Razlika se pripozna v kapitalu v okviru dobičkov iz prejšnjih let (v spodnjem zgledu označeno kot VAR 1).

Druga možnost je uporaba standarda za nazaj s kumulativnim učinkom začetka uporabe standarda, pripoznanim na datum začetka uporabe [MSRP 16.C5/1-b)]. Znotraj te možnosti pa je mogoče izbrati dva načina merjenja sredstva.

Merjenje obveznosti iz najema je pri obeh variantah enako. Obveznost iz najema je izmerjena po sedanji vrednosti preostalih najemnin, diskontiranih z uporabo najemnikove predpostavljene obrestne mere za izposojanje na datum začetne uporabe.

Merjenje pravice do uporabe se lahko izvede na dva načina. Za vsak najem posebej se najemnik lahko odloči, ali bo to sredstvo, ki predstavlja pravico do uporabe, meril:

  • po knjigovodski vrednosti, kot da bi se ta standard uporabljal od datuma začetka najema – zgled VAR 2A [MSRP 16.C8/1-b-i)]

  • ali v znesku, ki je enak izračunani obveznosti iz najema – zgled VAR 2B [MSRP 16.C8/1-b-ii)].

Učinki prehoda na zgledu

Podjetje je 1. 1. 2017 v skladu z MRS 17 sklenilo pogodbo o poslovnem najemu za obdobje petih let. Letna najemnina znaša 200.000 evrov letno in se plačuje 2. 1. v vsakem letu za tekoče leto. Diskontna stopnja (obrestna mera), uporabljena ob začetku najema, je 6 odstotke, obrestna mera na dan prehoda pa je 3 odstotke.

 

 

htmlWriter.xlsm

PODATKI ZA IZRAČUNE IN KNJIŽENJE 










Podatki ob sklenitvi najema 

VAR 1 

VAR 2A 

VAR 2B 

Letna najemnina 


200.000 

200.000 

200.000 

Obdobje najema 


5 

5 

5 

Celotna vrednost najema (obdobje 5 let) 

1.000.000 

1.000.000 

1.000.000 

Obrestna mera ob sklenitvi najema 


6% 

6% 

6% 

Obrestna mera ob prehodu na MSRP 16 

3% 

3% 

3% 








SV sredstva ob začetku najema- obresti 6% 

893.021 

893.021 

- 

SV sredstva ob začetku najema- obresti 3% 

- 


943.420 








Stanje ob prehodu 




Letna najemnina 


200.000 

200.000 

200.000 

Obdobje najema 


3 

3 

3 

Celotna vrednost najema (obdobje 3 leta) 

600.000 

600.000 

600.000 








SV obveznosti ob prehodu - obresti 6% 

566.679 

- 

- 

SV sredstva ob prehodu - obresti 6% 

535.813 

535.813 

- 

SV obveznosti ob prehodu - obresti 3% 

- 

582.694 

582.694 

SV sredstva ob prehodu - obresti 3% 

- 

- 

582.694 








Učinek na kapital ob prehodu 


-30.866 

-46.881 

0 








IPI v naslednjih letih 





2019 


-200.605 

-190.085 

-205.712 

2020 


-189.925 

-184.429 

-200.057 

2021 


-178.604 

-178.604 

-194.231 

Skupaj z učinkom v kapitalu 


-600.000 

-600.000 

-600.000 


 

Zaključek

Pripoznanje sredstev in obveznosti iz pogodb o poslovnih najemih, bo ob prehodu na MSRP 16 popolnoma spremenilo bilance stanja. Zelo se bodo povečala sredstva in obveznosti. Glede na izbiro možnosti ob prehodu, pa se lahko zmanjša tudi kapital in sicer v postavki preneseni dobički prejšnjih let.

V zgornjem zgledu smo zgolj zaradi nazorne predstavitve in glede na trend padanja obrestnih mer, uporabili visoko obrestno mero ob sklenitvi najema in občutno nižjo ob prehodu. Ocenjujemo, da bodo v praksi večinoma takšni primeri. Kot je razvidno, takšne okoliščine pri VAR 1 in VAR 2 vplivajo na zmanjševanje prenesenih dobičkov prejšnjih let, hkrati pa izboljšajo izkaz poslovnega izida v obdobjih po prehodu.

Konkretni izračuni bodo seveda odvisni od še preostale dobe najema ob prehodu na MSRP 16 in obrestnih mer ob sklenitvi.

Več o zahtevah MSRP 16, že naslednji teden na ponovitvi seminarja, ki prinaša še številne druge zglede izračunov in knjiženj. Kmalu pa bodo zgledi vključeni tudi v e-paket MSRP v EU.

 

 
 

Prodati in vzeti v povratni najem – ni vseeno kdaj

Vprašanje

Nedavno sem dobila vprašanje, ki se je glasilo: »Ali se bolj splača prodati osnovno sredstvo in ga vzeti v povratni najem, dokler je v veljavi MRS 17, ali naj počakamo na MSRP 16?«

Vprašanje me je popolnoma presenetilo iz več razlogov. Prvič zato, ker je prihajalo iz ust direktorja večjega podjetja, drugič zato, ker ga je na spremembe opozorila računovodkinja, in tretjič zato, ker se je podjetje odločilo za zgodnejšo uporabo MSRP 16, če bo standard sprejet v EU do konca tega leta.

Četrto presenečenje pa je povezano z dejstvom, da sem sogovornika videla prvič in je bilo vprašanje zastavljeno ob prijetnem sobotnem klepetu, takoj ko sem se mu predstavila. Direktor podjetja je torej v svojem/mojem prostem času želel dobiti odgovor na strokovno zahtevno vprašanje. Tisti, ki me poznate, veste, kako se je končalo. Odgovorim, če vem. In tokrat me je našel zelo pripravljeno.

Že napisano o najemih in posebej o povratnih najemih

Prepričana sem, da tudi vas odgovor na zastavljeno vprašanje zanima, zato ga delim z vami in pa tudi z omenjenim direktorjem, saj okoliščine res niso bile primerne za daljšo razlago.

Najemi so bili vedno moja priljubljena tema, s katero sem se pogosto srečevala v vlogi pooblaščene revizorke. O spremembah, ki jih prinaša MSRP 16, sem pisala že januarja 2016 v članku z naslovom Finančni ali poslovni najem? To za najemnike kmalu ne bo več vprašanje, katerega branje priporočam.

S trenutno računovodsko obravnavo transakcij prodaje in povratnega najema v MRS 17 (enako tudi v zbirki SRS) se lahko seznanite v dveh člankih, napisanih v letu 2012, ki sta še vedno aktualna. V uvodnem delu obeh člankov vas vabimo k ogledu posnetka webinarja (spletnega seminarja). Vsebina tega posnetka je skladna s takratnim predlogom besedila standarda, ki je bil pozneje spremenjen. Ogled posnetka lahko preskočite, saj je pomembno to, kar je bilo dejansko sprejeto.

V prvem članku z naslovom Prodaja in povratni najem – opredelitev vrste najema predstavimo teoretične podlage za razlikovanje med finančnim in poslovnim najemom, ki jih upoštevamo pri presoji vrste najema. Od vrste najema je tudi odvisno, kako najemnik-prodajalec obravnava izgube ali dobičke ob prodaji sredstva, o čemer pišemo v drugem članku Prodaja in povratni najem – pripoznavanje dobičkov.

Kolikšen bi bil poslovni izid ob uporabi MRS 17

Za tiste, ki obeh zgoraj navedenih člankov ne boste prebrali, najprej kratka predstavitev zahtev MRS 17. Na podlagi prodajne transakcije s povratnim finančnim najemom za presežek prihodkov od prodaje nad knjigovodsko vrednostjo sredstva prodajalec-najemnik pripozna odložene prihodke, ki se postopoma prenašajo med prihodke v obdobju najema [MRS 17.59 – 60], medtem ko se izguba pripozna kot slabitev sredstva [MRS 17.64].

Pri povratnem poslovnem najemu pa obstaja več možnosti. Če je transakcija sklenjena po pošteni vrednosti, se vsak poslovni izid pripozna takoj. Če je prodajna cena manjša od poštene vrednosti, je treba poslovni izid pripoznati takoj, razen če se izguba nadomesti s prihodnjimi najemninami, ki so manjše od tržne cene; v takem primeru je treba izgubo razmejiti in postopoma poravnavati v skladu z najemnino, dobljeno v obdobju, v katerem naj bi se sredstvo uporabljalo. Če je prodajna cena večja od poštene vrednosti, je treba presežek razmejiti in postopoma obračunavati v obdobju, v katerem se bo sredstvo po pričakovanju uporabljalo [MRS 17.61 – 63].

V okoliščinah, ki jih je opisal direktor, bi morali obravnavati povratni najem kot poslovni najem in bi se celotni dobiček ob prodaji v višini 600.000 evrov takoj pripoznal v poslovnem izidu (glejte zgled knjiženja). Bodoče najemnine pa bi se pripoznale kot odhodek v posameznih obdobjih.

Kolikšen bi bil poslovni izid ob uporabi MSRP 16

Računovodska obravnava transakcij prodaje in povratnega najema se je v MSRP 16 popolnoma spremenila. V nadaljevanju bomo najprej predstavili zahteve MSRP 16 za pravila računovodenja transakcij prodaje s povratnim najemom z vidika prodajalca-najemnika. Pri merjenju izkupička (dobiček ali izguba ob prodaji) je treba opraviti naslednje ocene in izračune:

  • oceniti, ali prenos sredstva pomeni prodajo,

  • pripoznati dobiček ali izgubo po posebnih pravilih, če gre za prodajo,

  • izvesti prilagoditve: pripoznati morebitna predplačila najemnin ali dodatno financiranje.

Če podjetje (prodajalec-najemnik)  prenese sredstvo na drugo podjetje (kupec-najemodajalec), nato pa od njega to sredstvo vzame v najem, mora najemnik za obračun pogodbe o prenosu in najemu najprej oceniti, ali prenos sredstva pomeni prodajo. V skladu z MSRP 16.99 za ugotavljanje, ali se prenos sredstva obravnava kot prodaja tega sredstva, podjetje uporabi zahteve iz MSRP 15 za ugotavljanje, kdaj obveznost izpolnitve velja za izpolnjeno.

V okoliščinah, ki jih je opisal direktor, prenos sredstva predstavlja prodajo v skladu z MSRP 15. V takem primeru prodajalec-najemnik pripozna samo tisti znesek dobička oziroma izgubo v obdobju, ki se nanaša na pravice, ki jih je prenesel kupec-najemodajalec. Prodajalec-najemnik sredstvo, ki predstavlja pravico do uporabe, ki izhaja iz povratnega najema, meri sorazmerno z delom prejšnje knjigovodske vrednosti sredstva, ki se nanaša na pravico do uporabe, ki jo je obdržal prodajalec-najemnik.

Vrednost nadomestila za prodajo sredstva je enaka pošteni vrednosti sredstva, zato ni nobenih prilagoditev.

Ker je bilo vprašanje direktorja numerične narave, bomo gornja odstavka sedaj prevedli v računovodski jezik, ki prinaša odgovor v številkah – to je namreč direktor želel slišati. To je le eden od zgledov, ki bodo vključeni v  e-paket MSRP še pred sprejemom MSRP 16 v EU.

 

htmlWriter.xlsm

PRODAJA IN POVRATNI NAJEM ‒ PRENOS SREDSTVA POMENI PRODAJO 


Podjetje A (prodajalec - najemnik) je prodalo opremo v vrednosti 1.000.000 evrov podjetju B (kupec - najemodajalec). Knjigovodska vrednost opreme je znašala 400.000 evrov. Poštena vrednost nadomestila za prodajo sredstva je enaka pošteni vrednosti sredstva.


Podjetje A je po prodaji sklenilo pogodbo o najemu za prodano opremo za obdobje 3 let. Plačilo za najem usteza tržnim cenam. Obrestna mera uporabljena pri najemu znaša 5 odstotkov, najemnina se plačuje zadnjega dne v letu. 















PODATKI ZA IZRAČUNE IN KNJIŽENJE 
















Prodaja 

MSRP 16 

MRS 17 






Knjigovodska vrednost opreme (KV) 

400.000 

400.000 






Poštena vrednost opreme (PV) 

1.000.000 

1.000.000 
















Prodajna cena 

1.000.000 

1.000.000 






DDV 


22% 

220.000 

220.000 






Skupaj 

1.220.000 

1.220.000 
















Izračun obveznosti in pravice do uporabe sredstva 







Obrestna mera uporabljena pri najemu 

5% 

5% 


Izračun pravice do uporabe 


Letni znesek najemnine 

3 . 

150.000 



Knjigovodska vrednost (A) 

400.000 


Sedanja vrednost plačil 

408.487 



Poštena vrednost sredstva (B) 

1.000.000 








Sedanja vrednost plačil (C) 

408.487 


Pravica do uporabe (PDU) 

163.395 


----------> 

(A/B)*C 

163.395 












Dobiček pri prodaji - porazdelitev 

600.000 

600.000 


Pripoznani prihodki ob prodaji (MSRP 16) 


Pripoznani prihodki ob prodaji 

354.908 

600.000 

----------> 

Dobiček pri prodaji (A) 

600.000 


Odloženi prihodki 

245.092 

0 


Poštena vrednost sredstva (B) 

1.000.000 








Sedanja vrednost plačil (C) 

408.487 








(A/B)*(B-C) 

354.908 


TEMELJNICA 
















Knjižba 

Opis 

Konto 

Znesek 


V breme 

V dobro 


1 

Prodaja opreme in knjiženje povratnega najema 





KR terjatve do kupcev 

120 

1.220.000 



     Obveznosti za obračunani DDV 

260 


220.000 


     Oprema - model NV 

040 


400.000 


     Prevrednotovalni prihodki pri prodaji osnovnih sredstev 

769 


354.908 


     DR odloženi prihodki (PČR) 

968 


245.092 













 

Zaključek

Če gospod direktor »potrebuje« višji dobiček – njegov mandat se izteče naslednje leto in morda je njegova plača odvisna od dobička, potem bo s prodajo pohitel pred prvo uporabo MSRP 16. Dobiček pred davki bo v letu uporabe MRS 17 zaradi prodaje sredstva višji za 600.000 evrov.

Če pa bo prišlo do prodaje v obdobju uporabe MSRP 16, bo v letu prodaje dobiček višji le za 354.908 evrov, saj se del prihodkov pripozna šele v času trajanja najema. To pa je lahko že v obdobju, ko direktorja mogoče ne bo več v podjetju. 

 

 
 

Finančni ali poslovni najem? To za najemnike kmalu ne bo več vprašanje.

S spremembo zbirke SRS smo končno prenesli vse bistvene določbe, ki v zbirki mednarodnih standardov urejajo računovodenje najemov (to področje ureja MRS 17 – Najemi). A verjetno le za nekaj let, saj bodo SRS sledili rešitvam v MSRP.

Po dolgih letih razprav je bil 13. januarja 2016 objavljen MSRP 16 – Najemi, ki bo nadomestil prej omenjeni standard MRS 17, s katerim so usklajeni SRS 2016. Ta standard bo prinesel veliko sprememb za najemnike, medtem ko za najemodajalce ostaja več ali manj obstoječa rešitev. Zaradi moje močne povezanosti s tem standardom, ne morem, da ne bi zapisala nekaj besed, čeprav bo standard v uporabi šele od leta 2019.

Priznam, da bom uporabila kar besede, ki jih je izrekel Hans Hoogervorst, predsednik Mednarodnega odbora za računovodske standarde (IASB), v svojem govoru v Parlamentu EU. Celoten govor, v katerem omenja tudi druge računovodske standarde, je na voljo na spletni strani odbora,

V govoru g. Hoogervorst omenja, da je kar 85 odstotkov najemov razvrščenih med poslovne najeme. To po trenutni računovodski ureditvi pomeni, da najemniki teh sredstev ne izkazujejo v svojih bilancah. Jasno je, da takšna rešitev ne kaže prave gospodarske stvarnosti. Kajti, če manjka v bilanci sredstvo, na drugi strani manjka tudi obveznost. V zadnji finančni krizi se je izkazalo, da so imela nekatera velika trgovska podjetja številne dolgoročne obveze na podlagi poslovnih najemov. Njihovi zunajbilančni dolgovi so bili tudi 66-krat večji od dolgov, ki so bili vključeni v bilanco stanja.

Trenutna računovodska ureditev vodi tudi v neprimerljivost računovodskih izkazov. Letalska družba, ki najema letala, je videti precej drugače kot letalska družba, ki ima letala v lasti, pa čeprav so finančne obveznosti obeh družb precej enake. Po besedah g. Hoogervorsta naj bi take primere odpravil MSRP 16 – Najemi. Na dan objave, je bil na spletni strani IFRS.org o tej temi objavljen tudi video posnetek promocijskega govora.

Naj končam s svojimi besedami. Če danes podjetje najame službeno vozilo za obdobje petih let na podlagi pogodbe, ki nosi naslov »Pogodba o poslovnem najemu«, potem tega vozila ni v bilanci stanja podjetja. Pač pa se vsak mesec pojavijo stroški najema. V prihodnje bomo v bilanci stanja videli znesek »Pravica do uporabe vozila« (med postavko oprema) in pa enak znesek med finančnimi obveznostmi.